– giờ, thị trường bất động sản đang nóng lên cùng với việc nới lỏng chính sách tín dụng của nhà băng quốc gia trong lĩnh vực này, khuyến khích các ngân hàng cho vay tích cực. Mối quan tâm rằng không, theo ông?
TS. Tran Du Lich
thời đoạn 2007-2009, cơn sốt bất động sản, chứng khoán đã làm cho nền kinh tế rơi vào suy thoái. Theo đó, dư nợ cho vay của ngành ngân hàng trong giai đoạn 2007-2008 đã tăng từ chỉ 20-30% lên đến 57% trong năm 2007. Trong đó, các ngân hàng thương mại đóng góp rất lớn, đặc biệt là các nhà băng thương nghiệp quy mô nhỏ và vừa rót vốn vào thị trường, cổ phiếu ở thời đoạn này.
thời kì qua, thị trường bất động sản được xác định sự nóng lên, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ với giá cả hợp lý. Do đó, nhu cầu tăng vốn của khách hàng, ngân hàng quốc gia nới lỏng điều kiện cho vay bất động sản như hạn mức tín dụng kiểm soát bỏ qua 16%, giảm nguy cơ từ 250% đến 150% các quy định của Thông tư 36 … Đặc biệt là lãi suất cho cho vay giảm điều kiện tốt hơn cho các nhà băng để đẩy vốn.
Nhưng thị trường bất động sản không chỉ phân khúc nhà ở cho các cá nhân chủ nghĩa có nhu cầu đi du lịch mà còn bất động sản, khu nghỉ dưỡng, căn hộ giá rẻ cao cấp … bây giờ, không có dấu hiệu hồi phục. Bên cạnh đó, vẫn còn một số dự án cơ sở hạ tầng cũng đã giành được quyền phá hoang khoáng sản, chuyển nhượng. Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng vào bất động sản giờ chỉ dừng lại ở phân khúc cho vay nhà ở cá nhân, trong khi các nhà đầu tư dự án sẽ không đến dễ dàng tiếp cận vốn vay nhà băng.
– Gần đây, các nhà băng nợ xấu gia tăng là từ các hậu quả của “bong bóng” bất động sản trái. do vậy, khi tín dụng bất động sản tăng mạnh, nguy cơ này có thể lặp lại, thưa ông?
mặc dù tín dụng nhà băng chảy vào bất động sản theo Thời gian, nhưng không quá nhiều để kiểm soát dòng tiền và tránh Properties “xì hơi”, các ngân hàng vẫn cần thắt chặt kiểm soát tín dụng tín dụng vào lĩnh vực này là kết quả của quá nóng trong phát triển bất động sản là rất khó lường .
thời đoạn 2006-2007, các cơn sốt bất động sản Việt Nam bất thường dẫn đến cuộc khủng hoảng kinh tế – hậu quả tài chính và nợ xấu ngành nhà băng kéo dài đến nay chưa được xử lý.
Trong đó, tín dụng của các nhà băng thương mại không được kiểm soát chặt. ngân hàng thương mại đưa ra các số dư tín dụng bất động sản sai và thấp hơn nhiều so với thực tiễn. Nói cách khác, các nhà băng thương mại không kiểm soát các dòng vốn vào bất động sản.
Trong thời đoạn 2012-2013, trong thực tiễn, nhiều doanh nghiệp phải vay vốn nhà băng để đầu tư vào bất động sản, mặc dù các khoản vay mà không có mục đích phát triển các dự án bất động sản. Từ đó cho thấy một trong những điểm yếu của các nhà băng thương nghiệp Việt Nam được kiểm soát dòng tín dụng rất lỏng lẻo hoặc không thể kiểm soát những hậu quả dẫn đến nợ xấu như hiện.
hiện, nợ xấu của nhà băng tụ hội chủ yếu vào bất động sản nên “bong bóng xì hơi” nợ xấu sẽ tăng lên rất nhanh. Do đó, Chính phủ đã đưa ra các dòng cảnh báo tín dụng kiểm soát chặt đẹp, ngăn chặn các “bong bóng” bất động sản là hoàn toàn cần thiết tái phát. Đó là một cảnh báo đáng quan tâm.
Thay vì nhắm đích đầu tư và lãi suất cho vay cần nhiều ưu đãi cho người mua nhà
– Theo nhiều ý kiến, các nhà băng đẩy mạnh cho vay bất động sản hiện giờ là nhằm mục đích “nuôi” con nợ để mong chờ để thu hồi nợ. Điều đó có thể cũng không, thưa ông?
Vấn đề của các ngân hàng thương mại phải được kiểm soát trong các quỹ bất động sản không có tức thị các ngân hàng chẳng thể và không nên cho vay đối với lĩnh vực này. trái lại, để tháo gỡ khó khăn cho bất động sản cũng như thúc đẩy tiến độ dự kiến nợ xấu của ngành nhà băng hiện giờ cần phải vực dậy thị trường
Trong năm 2012, bản thân tôi cũng đã khuyến nghị chính sách “để thu hồi nợ văn hóa nợ”, nghĩa là ngân hàng tài trợ cho các dự án có đầu ra tốt để các nhà đầu tư có thể hoàn thành dự án, bán hàng, thu hồi vốn để trả nợ nhà băng. Nhưng các ngân hàng chỉ “ăn” con nợ có khả năng thu hồi, dự án có đầu ra tốt và chọn các nhà đầu tư có khả năng trả nợ.
ngoại giả, các nhà băng cần phải kiểm soát chém dòng vốn và các dự án tiềm năng chọn lựa để rót tiền. Trong số đó, sự cần thiết phải giao hội vào các dự án khu dân cư với giá cả hợp, khoảng 1,5 tỷ USD. Do nhu cầu thị trường nhà ở bây chừ thực tế là rất lớn, đặc biệt là ở các trọng tâm tỉnh thành lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, dự án với mức giá hấp dẫn vẫn bán. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản tại Việt Nam trong thời đoạn 2007-2009 đã được thổi lên giá quá cao.
Trong khi đó, nguồn cung căn hộ không phải là thiếu, nhưng các nhà đầu tư chỉ nhằm vào phân khúc cao cấp, nơi những người mua phân khúc bypass có nhu cầu đích thực cho giá căn hộ nhà ở cho ăn nhập. Điều này đã dẫn đến việc thị trường bất động sản Việt Nam đang bị bóp méo. Do đó, đối với thị trường bất động sản có thể ấm lên, các nhà đầu tư dự án phải được chỉ dẫn đến nhà ở phân khúc người tiêu dùng cần trước nhất.
Bên cạnh đó, lãi suất cho vay cũng cần ưu đãi tốt hơn cho khách hàng thay vì hướng đến các nhà đầu tư cho người mua nhà mới là nhân tố quyết định trong đầu ra của dự án bất động sản. Trong nhiều năm qua, ngân hàng cung cấp tín dụng hội tụ cho quên nhu cầu nên trong tương lai, các nhà băng nên tập kết vào tín dụng để kích thích người mua nhà.
– Thưa ngài, cho bảo lãnh của các dự án nhà băng, tại sao? Cho dù chắt lọc là các nhà đầu tư kém lành mạnh và giúp thị trường bất động sản trong tương lai gần?
Tại Điều 56, Luật Bất động sản Doanh nghiệp có hiệu lực từ quy định 2015/07/01 ngày, nếu muốn bán nhà hình thành trong tương lai, các nhà đầu tư phải có bảo lãnh nhà băng. Tuy nhiên, một số ngân hàng đã đến trước khi quy định này khi ký kết hợp đồng bảo lãnh cho các dự án bất động sản.
Vấn đề đòi hỏi các dự án để được bảo lãnh ngân hàng có nghĩa là sàng lọc và đầu tư lành mạnh các doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản trên thị trường. Bên cạnh đó, người bảo lãnh chính của dự án sẽ làm cho thị trường sáng tỏ hơn khi bảo lãnh nhà băng không có thể ký cho các dự án, trong đó nhà đầu tư đã mang đi thế chấp ở nhà băng khác.
Theo nhiều ý kiến, đảm bảo dự án sẽ tăng giá các sản phẩm cho các nhà đầu tư cộng với phí bảo lãnh trên giá bán. Tuy nhiên, tôi cho rằng, mặc dầu giá cả có thể phải chịu thêm uổng, khách hàng cũng sẽ được đảm bảo bởi các rủi ro có thể ưng thay vì có thể giao chậm tiến độ hoặc không nhận được nhà như trước. Khi bảo lãnh nhà băng, khách hàng nhà băng sẽ trả lại tiền nếu chủ đầu tư không giao.
Tín dụng cho bất động sản của ngành nhà băng bây giờ đã tăng khoảng 70% so với mức thấp vào đầu năm 2012, 197.000.000.000.000-333.000.000.000.000 để cấp Tháng Ba 3/2015. Phó giám đốc nhà băng Nhà nước Nguyễn Hoàng Minh cho biết, tỉnh thành Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí Minh, các khoản vay cho các dự án bất động sản cho nhà đầu tư, doanh nghiệp vay vốn của ngân hàng thương nghiệp trên một nửa thị thành không tăng nhiều trong năm nay với dư nợ cho vay khoảng 118 nghìn tỷ đồng, chiếm 12,7% trong tổng dư nợ của các nhà băng thương mại trong thành thị. Trong khi đó, các khoản vay cho lĩnh vực này trong những năm trước đó ngả nghiêng trong khoảng 10-15% và thấp nhất là các khoản cho vay bất động sản trong năm 2011 vào khoảng 8%.
Theo: Các ngân hàng kiểm soát nguồn tín dụng bất động sản .
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét